السؤال: أخطط للاستثمار في عقار قيد الإنشاء في دبي. إذا فشل المطور في تسليم المشروع وفقًا للجدول الزمني المحدد، ما هي الخيارات القانونية المتاحة لي؟

الإجابة: في دبي، يقوم المشتري والمطور (البائع) بإبرام اتفاقية بيع وشراء (SPA) تتعلق بالعقار المباع على أساس غير مخطط.

ستتضمن اتفاقية البيع والشراء بنودا، بما في ذلك - على سبيل المثال لا الحصر - سعر الشراء، وتاريخ الانتهاء، والتعويض عن الانتهاكات، وشروط القوة القاهرة (خارج سيطرة أطراف الاتفاقية)، وما إلى ذلك، وبالتالي، فإن العلاقة بين المشتري والمطور تحكمها الشروط والأحكام المتفق عليها في اتفاقية البيع والشراء.

يتم تنفيذ اتفاقية البيع والشراء بحسن نية وفقاً للبنود الواردة فيها، وذلك وفقاً للمادة 246 (1) من القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 بشأن قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة، والتي تنص على أن "1. يتم تنفيذ العقد وفقاً للأحكام الواردة فيه وبما يتفق مع مقتضيات حسن النية".

وعلاوة على ذلك، في حالة الإخلال بأي من بنود اتفاقية البيع والشراء، يجوز لأحد الطرفين الحصول على تعويض كما هو مذكور في اتفاقية البيع والشراء أو كما يقرره القاضي في المحكمة المختصة في دبي. وذلك وفقاً للمادة 295 من قانون المعاملات المدنية الإماراتي، والتي تنص على أن "يكون التعويض عبارة عن مبلغ نقدي. ومع ذلك، يجوز للقاضي بناءً على طلب المتضرر، وفقاً للظروف، أن يأمر بجبر الضرر بإعادة الطرفين إلى حالتهما الأصلية، أو بأداء أمر معين مرتبط بالعمل الضار على سبيل التعويض".

بالإضافة إلى ذلك، في حال وجود نزاع مع البائع (المطور)، يجوز للمشتري التوجه فورًا إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي لتسوية الأمر. وذلك وفقًا للمادة 14 من قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010 باعتماد اللائحة التنفيذية للقانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المؤقت في إمارة دبي، والتي تنص على أنه "في حال نشوء أي نزاع بين المطور والمشتري، يجوز للدائرة أن تبذل جهودًا توفيقية للحفاظ على علاقتهما التعاقدية، ولها أن تقترح أي حلول تراها مناسبة لتحقيق هذا الهدف. وفي حال توصل المطور والمشتري إلى تسوية ودية، يتم توثيق هذه التسوية في اتفاقية مكتوبة يوقعها المطور أو المشتري أو من ينوب عنهما. وبمجرد موافقة الدائرة على هذه الاتفاقية، تصبح ملزمة للطرفين".

وعلاوة على ذلك، إذا اقتنعت دائرة الأراضي والأملاك، بناءً على شكوى المشتري، بأن المطور (البائع) قد ارتكب انتهاكات لاتفاقية البيع والشراء، فقد تحيل الأمر إلى السلطات المختصة لاتخاذ إجراءات أو قرارات أخرى.

وذلك وفقاً للمادة 13 من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المؤقت في إمارة دبي، والتي تنص على أنه "إذا ثبت للدائرة أن المطور أو الوسيط قد ارتكب أي فعل أو امتناع عن فعل بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو أي تشريع آخر ساري المفعول، فيجب على مدير عام الدائرة إعداد تقرير بذلك وإحالة الأمر إلى الجهات المختصة للتحقيق".

ومع ذلك، قد يكون للمطور (البائع) الحق في التصريح أمام جهة مختصة أو محكمة بعدم تمكنه من الوفاء بالالتزامات المذكورة في اتفاقية البيع والشراء المتعلقة بتسليم العقار بسبب قوة قاهرة (أسباب خارجة عن إرادة المطور)، وذلك بموجب المادة 21 من قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010.

بناءً على الأحكام المذكورة أعلاه من القانون، إذا تأخر المطور في تسليم الشقة إليك حسب الاتفاق، فيحق لك في البداية التوجه إلى دائرة الأراضي والأملاك وتقديم شكوى ضد المطور قبل اللجوء إلى المحكمة. أو يمكنك التوجه مباشرة إلى محكمة مختصة في دبي لرفع دعوى مدنية ضد المطور للمطالبة بتعويض عن التأخير في تسليم الشقة إليك. وقد تقرر المحكمة ما إذا كنت مستحقًا للتعويض بناءً على أحكام اتفاقية البيع والشراء.

أشيش ميهتا هو المؤسس والشريك الإداري لشركة أشيش ميهتا وشركاؤه. وهو مؤهل لممارسة القانون في دبي والمملكة المتحدة والهند. التفاصيل الكاملة لشركته موجودة على: www.amalawyers.com. يمكن للقراء إرسال أسئلتهم عبر البريد الإلكتروني إلى: news@khaleejtimes.com أو إرسالها إلى Legal View، صحيفة الخليج تايمز، صندوق بريد 11243، دبي .