السؤال: أعيش في شقة ذات غرفة نوم واحدة في دبي منذ أربعة أشهر. وقد دفعت إيجار هذه الوحدة بشيك واحد. إذا رغبت في ترك هذه الشقة الآن، فهل يتعين على المالك إعادة إيجار ثمانية أشهر؟ أم أتنازل عن المبلغ بالكامل؟ هل يمكنكم توضيح القواعد المتعلقة بهذا الأمر؟

الإجابة: في دبي، تخضع العلاقة التعاقدية بين المالك والمستأجر لعقد إيجار يتم تسجيله لاحقاً لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي في شكل "إيجاري".

يجب أن يتضمن عقد الإيجار وصفاً واضحاً ومفصلاً للعقار المؤجر والغرض من الإيجار ومدة الإيجار ومقدار الإيجار وطريقة دفعه، وبالتالي فإن الإيجار المتفق عليه في عقد الإيجار يجب أن يدفعه المستأجر وفقاً للمادة 4 من القانون رقم 33 لسنة 2008 المعدل للقانون رقم 26 لسنة 2007 بتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة دبي والتي تنص على:

1- "تُنظّم العلاقة الإيجارية بين مؤجِّر العقار ومستأجره بموجب عقد إيجار خطي موقع منهما يشتمل على وصف للعقار المؤجر وصفاً نافياً للجهالة والغرض من تأجيره واسم مالكه ورقم ونوع الأرض والمنطقة التي يقع فيها العقار وكذلك مدة وبدل الإيجار وكيفية أدائه."

2. يجب تسجيل جميع عقود الإيجار المتعلقة بالعقارات الخاضعة لأحكام هذا القانون وتعديلاته لدى مؤسسة التنظيم العقاري.

كما لا يجوز إنهاء عقد الإيجار من جانب واحد من قبل المؤجر أو المستأجر أثناء مدته، ولا يجوز إنهاء عقد الإيجار إلا بموافقة الطرفين أو وفقاً لأحكام قانون الإيجارات الساري في إمارة دبي، وذلك وفقاً للمادة 7 من القانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة دبي:

"إذا كان عقد الإيجار صحيحاً فلا يجوز فسخه أثناء سريان مدته بالإرادة المنفردة للمؤجِّر أو المستأجر إلاّ بالتراضي أو وفقاً لأحكام هذا القانون."

في دبي، قد يتضمن عقد الإيجار شروطاً وأحكاماً إضافية مثل إنهاء عقد الإيجار قبل الأوان من قبل المستأجر والعقوبات التي قد يتحملها المستأجر بسبب الإنهاء المبكر. وهذا وفقاً للمادة 794 (1) من القانون الاتحادي رقم 5 بشأن قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة المعدل بالقانون الاتحادي رقم 1 لسنة 1987 والمرسوم بقانون اتحادي رقم 30 لسنة 2020، والتي تنص على أنه "يجوز لأحد المتعاقدين لعذر طارئ يتعلق به أن يطلب إنهاء عقد الإيجار، وحينئذ يضمن ما ينشأ عن هذا الإنهاء من ضرر للمتعاقد الآخر، في الحدود التي يقرها العرف."

لإنهاء عقد الإيجار قانونياً قبل انتهاء مدته، يجوز للمستأجر تقديم إشعار كتابي إلى المالك، مع الالتزام بفترة الإشعار المحددة في عقد الإيجار. علاوة على ذلك، قد يُطلب من المستأجر دفع غرامة الإنهاء المبكر كما هو منصوص عليه في عقد الإيجار.

بناءً على الأحكام المذكورة أعلاه من القانون فيما يتعلق بالإنهاء المبكر لعقد الإيجار، يمكنك أولاً مراجعة عقد الإيجار الذي يتناول الإنهاء المبكر لعقد الإيجار. في البداية، قد يؤدي إضافة بند الإنهاء المبكر في عقد الإيجار إلى تبسيط العملية بشكل كبير وتخفيف أي عقوبة إذا أصبح الإنهاء المبكر ضرورياً. إذا لم يتضمن عقد الإيجار أي بند متعلق بالإنهاء، فيمكنك الاتصال بالمالك وشرح ظروفك بوضوح وتقديم الإشعار المطلوب كما هو محدد في عقد الإيجار.

ومع ذلك، فإن مالك العقار ملزم بإعادة مبلغ الإيجار إليك الذي قام بتحصيله مقدماً للفترة غير المستخدمة بعد خصم رسوم عقوبة الإنهاء المبكر، إذا تم ذكر ذلك في عقد الإيجار الخاص بك.

أشيش ميهتا هو المؤسس والشريك الإداري لشركة أشيش ميهتا وشركاؤه. وهو مؤهل لممارسة القانون في دبي والمملكة المتحدة والهند. التفاصيل الكاملة لشركته موجودة على: www.amalawyers.com. يمكن للقراء إرسال أسئلتهم عبر البريد الإلكتروني إلى: news@khaleejtimes.com أو إرسالها إلى Legal View، صحيفة خليج تايمز، صندوق بريد 11243، دبي.