السؤال: أمتلك فيلا في دبي وأقوم بتأجيرها. ولكن بالمقارنة بالفلل الأخرى في المنطقة، أحصل على إيجار أقل بحوالي 20 ألف درهم. هل يمكنني رفع الإيجار دفعة واحدة ليتناسب مع سعر السوق الحالي؟
الإجابة: في دبي، يتم تنظيم زيادات الإيجار للعقارات بناءً على إرشادات محددة، وخاصة أثناء تجديد الإيجارات. بموجب المادة 1 من المرسوم رقم 43 لسنة 2013 بشأن تحديد زيادة الإيجار للعقارات، قد تعتمد نسبة الزيادة على متوسط زيادات الإيجار للعقارات المؤجرة في المنطقة المحددة.
عند تجديد عقود إيجار العقارات، تكون النسبة القصوى للزيادة في إيجار العقارات في دبي على النحو التالي:
يشير متوسط قيمة الإيجار إلى متوسط الإيجار للعقارات المماثلة في دبي. يتم تحديد هذه المتوسطات من خلال مؤشر الإيجار الرسمي في دبي الذي تديره مؤسسة تنظيم العقارات (ريرا). وهذا موضح في المادة 3 من قانون زيادة الإيجار في دبي.
"لأغراض تطبيق المادة الأولى من هذا المرسوم، يتم تحديد متوسط القيمة الإيجارية للوحدات المماثلة وفقاً لـ "مؤشر إيجارات إمارة دبي" المعتمد لدى مؤسسة التنظيم العقاري."
ومن المهم أن تعلم أن زيادة ونقصان الإيجارات المتعلقة بالعقارات السكنية في دبي يتم تحديدها من قبل مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا).
تنص المادة 10 من القانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة دبي على أن "تختص مؤسسة التنظيم العقاري بوضع المعايير المتعلقة بنسبة الزيادة في الإيجارات في الإمارة بما يتفق مع متطلبات الوضع الاقتصادي السائد في الإمارة".
عندما يحين وقت تجديد عقد الإيجار، يمكن للمالكين والمستأجرين التفاوض على شروط جديدة، بما في ذلك أي زيادة في الإيجار، قبل انتهاء عقد الإيجار. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق، فقد تحدد محكمة الإيجار إيجارًا عادلاً بناءً على معايير محددة.
بالإضافة إلى ذلك، إذا أراد أي من الطرفين تغيير شروط الإيجار، فيجب عليه إخطار الطرف الآخر قبل 90 يومًا على الأقل من انتهاء الإيجار، ما لم يتفقا على خلاف ذلك. وذلك بموجب المادتين 13 و14 من القانون رقم 33 لسنة 2008 المعدل للقانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي.
تنص المادة 13 على أنه "لكل من المؤجر والمستأجر لتجديد عقد الإيجار قبل انتهاء مدته تعديل أي من شروطه أو إعادة النظر في زيادة الأجرة أو تخفيضها، فإذا لم يتفق المؤجر والمستأجر على ذلك جاز للمحكمة تحديد الأجر العادل مع مراعاة المعايير المنصوص عليها في المادة (9) من هذا القانون".
تنص المادة 14 على أنه "ما لم يتفق طرفا عقد الإيجار على خلاف ذلك، فإذا رغب أي من الطرفين في تعديل أي من شروطه وفقاً للمادة (13) من هذا القانون، وجب عليه إخطار الطرف الآخر بهذه الإرادة قبل موعد انتهاء عقد الإيجار بمدة لا تقل عن تسعين يوماً".
بناءً على اللوائح المذكورة أعلاه، يُسمح لك بصفتك مالك العقار بزيادة الإيجار عن طريق إخطار المستأجر كتابيًا قبل 90 يومًا على الأقل من تاريخ التجديد، طالما أن مؤشر Rera يدعم الزيادة. إذا لم تتمكن أنت والمستأجر من الاتفاق على الإيجار الجديد، فقد تحتاج إلى إحالة الأمر إلى مركز منازعات الإيجار، والذي سيقرر الزيادة بناءً على معايير السوق العادلة.
أشيش ميهتا هو المؤسس والشريك الإداري لشركة أشيش ميهتا وشركاؤه. وهو مؤهل لممارسة القانون في دبي والمملكة المتحدة والهند. التفاصيل الكاملة لشركته موجودة على: www.amalawyers.com. يمكن للقراء إرسال أسئلتهم عبر البريد الإلكتروني إلى: news@khaleejtimes.com أو إرسالها إلى Legal View، صحيفة خليج تايمز، صندوق بريد 11243، دبي.