السؤال: أخطط لشراء عقار في دبي مباشرة من المالك، الذي وعد بإخلاء الوحدة بحلول نهاية العام. إذا اتفقنا على تاريخ المغادرة، فماذا سيحدث إذا قرر البقاء لفترة أطول؟ نخطط للانتقال بحلول شهر ديسمبر ولا أريد أي نوع من المتاعب في ذلك الوقت. يرجى تقديم المشورة بشأن كيفية ضمان انتقاله في الموعد المتفق عليه. أريد أيضًا معرفة الإجراءات القانونية التي يمكنني اتخاذها إذا رفض الانتقال حسب الجدول الزمني.

الإجابة: عند بيع عقار في دبي، يوقع كل من البائع والمشتري على اتفاقية بيع وشراء. ومن المهم تضمين بند في اتفاقية بيع وشراء يتعلق بتاريخ تسليم العقار والتاريخ المقترح لإخلاء البائع للعقار، مما يسمح للمشتري بالانتقال إلى هذا العقار.

بالإضافة إلى ذلك، قد يكون تاريخ تسليم العقار المباع وتاريخ إخلاء البائع للعقار متماثلين أو مختلفين، وذلك حسب الاتفاق المكتوب المتبادل بين المشتري والبائع، بما يتماشى مع الشروط والأحكام المتفق عليها في اتفاقية البيع والشراء. ويلتزم البائع بإخلاء العقار بحلول التاريخ المحدد في اتفاقية البيع والشراء.

تحكم اتفاقية البيع والشراء العلاقة بين المشتري والبائع للعقار. بالإضافة إلى ذلك، يلتزم كلا طرفي العقد بتنفيذ التزاماتهما وفقًا للشروط والأحكام المتفق عليها بحسن نية.

وذلك وفقاً للمادة 246(1) من القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985م بشأن إصدار قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة والتي تنص على "يجب تنفيذ العقد بين الطرفين وفقاً للأحكام الواردة فيه وبما يتفق مع مقتضيات حسن النية".

ومن المهم أن نلاحظ أنه إذا دخل فرد في عقد ولكنه فشل لاحقاً في الوفاء بالتزاماته وفقًا للعقد وتم مقاضاته لاحقًا من قبل الطرف الآخر لعدم الالتزام بشروط العقد، فإن المحكمة التي لديها سلطة الاستماع إلى المسألة قد تفرض الالتزامات المذكورة في الاتفاقية ضد الطرف الذي ينتهك العقد، طالما تم استيفاء الشروط الضرورية، بما في ذلك المتطلبات الشكلية.

متى أصبح الحكم الصادر من المحكمة المختصة نهائياً فإن منطوقه ومضمونه يكونان بمثابة عقد بين الطرفين، وذلك وفقاً للمادة (147) من قانون المعاملات المدنية، "إذا وعد شخص بإبرام عقد ثم نكثه وقاضاه شخص آخر لتنفيذ الوعد وكانت الشروط اللازمة لإبرام العقد متوفرة وخاصة الشكل فإن الحكم متى أصبح نهائياً يقوم مقام العقد".

وتجدر الإشارة إلى أنه في حالة الإخلال بأي شرط من شروط العقد، يجوز لأحد الطرفين المطالبة بالتعويض كما هو مذكور في العقد أو كما يقرره قاضي المحكمة المختصة في دبي، وذلك وفقاً للمادة 295 من قانون المعاملات المدنية الإماراتي، والتي تنص على أن "يكون التعويض مبلغاً نقدياً، ومع ذلك يجوز للقاضي بناءً على طلب المتضرر، وفقاً للظروف، أن يأمر بجبر الضرر بإعادة الطرفين إلى حالتهما الأصلية، أو بأداء أمر معين مرتبط بالعمل الضار على سبيل التعويض".

بناءً على الأحكام المذكورة أعلاه من القانون، لضمان إخلاء البائع للعقار في التاريخ المتفق عليه كما هو مذكور في اتفاقية البيع والشراء، من الضروري أن يكون هناك بند واضح ومفصل في اتفاقية البيع والشراء يحدد تاريخ التسليم و/أو تاريخ إخلاء العقار من قبل البائع. إذا لم يقم البائع (المالك الحالي) بالإخلاء كما هو متفق عليه، يمكنك تنفيذ اتفاقية البيع والشراء من خلال اللجوء إلى المحكمة في دبي لضمان تنفيذ اتفاقية البيع والشراء وقد تسعى للحصول على تعويض إذا انتهك البائع شروط اتفاقية البيع والشراء. كما ذكرت أنك تخطط لشراء العقار من البائع، لحماية مصالحك، يمكنك التأكد من مراجعة اتفاقية البيع والشراء وفحصها من قبل متخصص قانوني.

أشيش ميهتا هو المؤسس والشريك الإداري لشركة أشيش ميهتا وشركاؤه. وهو مؤهل لممارسة القانون في دبي والمملكة المتحدة والهند. التفاصيل الكاملة لشركته موجودة على: www.amalawyers.com. يمكن للقراء إرسال أسئلتهم عبر البريد الإلكتروني إلى: news@khaleejtimes.com أو إرسالها إلى Legal View، صحيفة الخليج تايمز، صندوق بريد 11243، دبي.