استراتيجيات النجاح في شراء العقارات قيد الإنشاء في دبي

تشكل سوق العقارات المزدهرة في دبي عامل جذب للمستثمرين الذين يسعون إلى تحقيق عوائد مرتفعة. ومع ذلك، ورغم أن المكافآت قد تكون كبيرة، فإن المخاطر المترتبة على اتخاذ قرارات غير مستنيرة لا تقل أهمية عن ذلك ــ وكثيراً ما يتم التقليل من شأنها، كما يقول الخبراء.

حتى الآن في عام 2024، بلغت عمليات الشراء على الخريطة في دبي 105,700 صفقة، وهو ما يقرب من ضعف عدد صفقات إعادة البيع الذي بلغ 54,200 صفقة.

لا شك أن العقارات قيد الإنشاء جذابة للغاية، بتصميماتها الحديثة وميزاتها التي تركز على نمط الحياة وخطط الدفع المرنة. وهي توفر للمستثمرين الأوائل فرصة تأمين وحدات رئيسية تتوافق مع تفضيلاتهم والاستفادة من إمكانات النمو مع اقتراب المشاريع من الاكتمال.

ولكن إليكم الحقيقة: ليست كل الاستثمارات على المخطط متساوية، ولا تضمن الكتيبات المصقولة الأرباح. يقول فراس المسدي، الرئيس التنفيذي لشركة fäm Properties: "الحقيقة هي أن العديد من المشترين ينخرطون في الاستثمار دون فهم واضح لعوامل النجاح الحاسمة. إن الفشل في تقييم سجل المطور، أو سوء تقدير توقيت السوق، أو تجاهل الطلب المستقبلي يمكن أن يحول بسرعة فرصة مثيرة إلى انتكاسة مالية".

في البداية، غالبًا ما لا يتم إنتاج عروض تسويقية جذابة للعقارات قيد الإنشاء وفقًا للحجم، وقد ينخدع المشترون الذين تجتذبهم الصور وسعر التذكرة بشأن الحجم الفعلي وتخطيط العقار. يقول المسدي: "من الأهمية بمكان فحص أبعاد كل غرفة بدقة كما هو محدد في مخططات الطابق. وهذا يضمن توافق التوقعات مع الواقع عند تسليم العقار، وتجنب خيبة الأمل بشأن شكل المساحة وشعورها".

وفي الوقت نفسه، يمكن لأنواع الشقق في المبنى أن تؤثر بشكل كبير على تجربة المعيشة. على سبيل المثال، تجذب المباني التي تضم في الغالب شقق استوديو وغرفة نوم واحدة العزاب أو المهنيين غير المتزوجين، في حين تجذب المباني التي تضم وحدات أكبر من ثلاث أو أربع غرف نوم العائلات. قد يؤدي عدم التوافق هنا إلى خيبة أمل المشترين من المرافق والأجواء، كما يقول المسدي.

على سبيل المثال، قد لا يوفر امتلاك شقة بنتهاوس فاخرة مكونة من أربع غرف نوم في مبنى تهيمن عليه شقق الاستوديو والشقق المكونة من غرفة نوم واحدة تجربة نمط الحياة التي يبحث عنها مالكها. وعلى نحو مماثل، فإن وسائل الراحة في المشروع - مثل الصالات الرياضية أو حمامات السباحة أو مناطق اللعب - مصممة عادة لتناسب غالبية السكان. وقد لا يلبي هذا احتياجات الأسر إذا كان المبنى مشغولاً بشكل أساسي بالعزاب.

غالبًا ما يفترض المستثمرون أن تاريخ اكتمال بناء عقاراتهم هو نفس تاريخ التسليم، لكن هذا ليس هو الحال دائمًا، وخاصة بالنسبة للمشاريع الضخمة. يقول المسدي: "بعد اكتمال البناء، قد يستغرق الأمر ما يصل إلى أربعة أشهر حتى يتمكن المشترون من فحص وحداتهم والإبلاغ عن المشكلات وحلها. بالنسبة للمشاريع الأكبر، يمكن أن تمتد هذه العملية إلى ستة أشهر أو أكثر. من المهم مراعاة هذا الجدول الزمني عند التخطيط لاستراتيجية الاستثمار الخاصة بك".

ويقول المسدي إن العديد من المستثمرين عند الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء يهدفون إلى تحقيق مكاسب قصيرة الأجل من خلال الشراء وإعادة البيع بسرعة قبل التسليم، وهذه غالبًا ما تكون استراتيجية خاطئة. ومع ذلك، بالنسبة لأولئك الذين يسعون إلى هذا النهج قصير الأجل، من الأهمية بمكان مراعاة المنافسة المحتملة من المطور. في كثير من الأحيان، يواصل المطورون بيع وحدات مماثلة بأسعار تنافسية، مما قد يؤثر بشكل كبير على قدرة المستثمر على تحقيق إعادة بيع مربحة.

والخلاصة الرئيسية هنا هي أن المستثمرين في العقارات قيد الإنشاء يجب أن يخططوا لتدفقاتهم النقدية واستراتيجياتهم بعناية. وينبغي للمستثمرين:

• تحديد واضح لموعد إعادة البيع ومن سيكون جمهورهم المستهدف.

• تحليل حجم المشروع والعدد الإجمالي للوحدات لقياس المنافسة - سواء من المطور أو من المستثمرين الآخرين على الخريطة.

ويقول المسدي: "إن الاستراتيجية المدروسة جيدًا تتماشى مع توقعات المستثمر وحقائق السوق، مما يضمن عدم التقليل من شأن المشهد التنافسي وحجم الوحدات المماثلة التي من المرجح أن تضرب السوق".