الشارقة: القانون الجديد..شروط صارمة للإخلاء وزيادة الإيجار
صدر قانون إيجارات جديد، اليوم الاثنين، يُلزم ملاك العقارات في الشارقة بتصديق عقود الإيجارات في غضون 15 يوماً من إصدارها. كما يحدد القانون ضوابط لزيادة الإيجار ويضع شروطاً محددة لإنهاء عقد الإيجار.
وبموجب القانون، لا يمكن للملّاك زيادة الإيجار إلا بعد مرور ثلاث سنوات من تاريخ بدء العقد، ما لم يتفق الطرفان على تغيير ذلك.
وإذا وافق المستأجر على الزيادة خلال هذه الفترة، فلا يحق للمالك رفع الإيجار مرة أخرى لمدة عامين آخرين. وبعد انقضاء الفترة، يجب أن تكون أي زيادة في الإيجار متوافقة مع القيمة الإيجارية العادلة التي تحددها اللوائح التنفيذية للقانون، والتي ستوضح كيفية احتساب هذه القيمة. كما يمكن للمجلس الحاكم تعديل هذه الفترات بقرار رسمي.
كما يتناول القانون الجديد شروطاً محددة يمكن للمالك من خلالها إخلاء المستأجر من العقار المؤجر، ويحدد الحالات التي يمكن للطرفين فيها إنهاء عقد الإيجار بالتراضي.
وصدر القانون عن صاحب السمو الشيخ الدكتور سلطان بن محمد القاسمي، عضو المجلس الأعلى حاكم الشارقة، ويتناول تفاصيل الإخلاء على النحو التالي:
1. لا يمكن للمالك طلب إخلاء المستأجر من العقار المؤجر قبل انقضاء 3 سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار للأغراض السكنية، و5 سنوات للأغراض التجارية أو الصناعية أو المهنية، إلا إذا توفرت إحدى الحالات التالية:
أ. عدم دفع المستأجر للإيجار أو أي قسط منه خلال 15 يوماً من تاريخ الاستحقاق.
ب. مخالفة المستأجر لأي من التزاماته القانونية أو التعاقدية، وعدم إزالة المخالفة خلال 30 يوماً من تاريخ إشعاره من قبل المالك.
ج. إذا قام المستأجر بتأجير كل أو جزء من العقار المؤجر أو إعادة تأجيره بطريقة مخالفة لأحكام هذا القانون ولوائحه التنفيذية، دون المساس بأحكام نقل ملكية المحلات التجارية المنصوص عليها في القانون.
د. استخدام المستأجر للعقار المؤجر أو السماح للآخرين باستخدامه لأغراض تختلف عن تلك المحددة في عقد الإيجار أو بما يخالف شروطه، أو استخدامه لأغراض تتعارض مع النظام العام أو الآداب العامة.
هـ. رغبة المالك في هدم العقار المؤجر أو إعادة بنائه أو إجراء صيانة شاملة تمنع المستأجر من البقاء في العقار، وفقاً للشروط المحددة في اللوائح التنفيذية لهذا القانون.
وفي حال أراد المالك شغل العقار لأغراض السكن لنفسه أو لأحد أبنائه البالغين، يشترط ما يلي:
أ. ألا يمتلك المالك عقاراً آخر مناسباً للسكن ضمن نطاق البلدية.
ب. إبلاغ المستأجر بطلب الإخلاء بمدة لا تقل عن ثلاثة أشهر من التاريخ المحدد للإخلاء.
ج. أن يشغل المالك نفسه أو أحد أبنائه البالغين العقار المؤجر فعلياً خلال شهرين من إخلائه من قبل المستأجر ولمدة سنة كاملة دون انقطاع.
2. إذا لم يلتزم المالك بالشروط المذكورة في الفقرة (هـ) من هذه المادة، يحق للمستأجر المطالبة بتعويض عن الأضرار التي لحقت به نتيجة الإخلاء.
وينص القانون على أنه إذا رفض المالك قبول دفعات الإيجار أو لم يحدد مكاناً للدفع، يمكن للمستأجر إيداع الإيجار أو القسط لدى المركز المختص، شريطة اتباع الإرشادات المنصوص عليها في اللوائح التنفيذية للقانون. وفي حال عدم اتفاق المالك والمستأجر على طريقة أو تاريخ الدفع، أو صعوبة إثبات مثل هذا الاتفاق، يتم دفع الإيجار على أربعة أقساط متساوية موزعة على مدة العقد.
كما يحدد القانون الجديد شروط إنهاء علاقة الإيجار على النحو التالي:
لا تنتهي العلاقة الإيجارية ولا يتضرر المستأجر من انتقال ملكية العقار المؤجر إلى مالك جديد، بغض النظر عن الطريقة أو السبب في انتقال الملكية.
ولا يجوز للمالك الجديد أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار المؤجر أو زيادة الإيجار إلا وفقاً لأحكام هذا القانون ولوائحه التنفيذية.
يحل المؤجر الجديد محل المؤجر السابق في جميع الحقوق والالتزامات المنصوص عليها في عقد الإيجار.
وبحسب القانون، فإن عقد الإيجار لا ينتهي تلقائياً في حال وفاة أحد الطرفين، إلا إذا كان المستأجر هو المتوفي وطلب ورثته إنهاء العقد. وفي مثل هذه الحالات، لا يجوز إنهاء العقد إلا بعد مرور 30 يوماً من إخطار المؤجر أو عند انتهاء العقد بشكل طبيعي، أيهما أقرب.
أمّا بالنسبة لعقود الإيجار محددة المدة، يجوز للمستأجر طلب إنهاء العقد مبكراً إذا تمكن من إثبات أن ظروفاً غير متوقعة أو استثنائية حالت دون الوفاء بالتزاماته. وإذا رفض المالك هذا الطلب، فيمكن للمستأجر رفع الأمر إلى الجهة المختصة، والتي ستقوم بتقييم الوضع.
وفي حال تم إنهاء العقد مبكراً، يجب على المستأجر دفع ما لا يقل عن 30% من قيمة الإيجار المتبقي من مدة العقد، ما لم يتفق الطرفان على ترتيب مختلف.