حماية المستثمرين عند إلغاء المشاريع العقارية في دبي

لطالما شكلت العقارات قيد الإنشاء، لاسيما في سوق عقارية متنامية كسوق دبي، فرصاً استثمارية ذهبية، حيث تتيح أسعارها الجذابة وخطط سدادها المرنة للمستثمرين فرصة شراء العقارات بتكلفة أقل مقارنة بالمشاريع المكتملة، ما يمهد الطريق أمام تحقيق عوائد مجزية.

لكن، تجدر الإشارة إلى أن بعض المشاريع قيد الإنشاء قد لا تسلم في الوقت المحدد، وفي حالات قليلة، قد تواجه تأخيرات كبيرة أو حتى إلغاء. وللتصدي لهذه المخاوف وحماية المستثمرين، طبقت حكومة دبي مجموعة من القواعد واللوائح التي تُعنى بإدارة المشاريع قيد الإنشاء غير المكتملة أو الملغاة، بما يضمن مزيداً من الشفافية والمساءلة في السوق العقارية.

فيما يلي نظرة عامة سريعة عمّا يعنيه تصنيف مشروع ما على أنه "ملغى" أو "قيد الإلغاء" من قبل السلطات في دبي، بالإضافة إلى إجراءات استرداد الأموال المتعلقة بذلك:

ضمن قطاع العقارات في دبي، يشير مصطلحا "ملغى" و"قيد الإلغاء" إلى حالة مشاريع التطوير العقاري وفقاً لما تحدده دائرة الأراضي والأملاك في دبي ومؤسسة التنظيم العقاري.

المشاريع الملغاة

تقول "نيكهات سردار خان"، رئيسة قسم الشركات في مركز دبي المالي العالمي وقسم التحكيم بشركة "هلال وشركاه" للمحاماة والاستشارات القانونية: "يعتبر المشروع "ملغى" رسمياً عندما تصدر مؤسسة التنظيم العقاري قراراً نهائياً ومعللاً بإنهائه. وينشأ هذا القرار عادة عن تأخيرات كبيرة أو إفلاس أو عدم استيفاء المعايير التنظيمية. وبمجرد إلغاء المشروع، تشرف المحكمة الخاصة لتصفية مشاريع العقارات الملغاة في دبي على عملية التصفية وتسوية الحقوق المتعلقة بها".

أُعيد تشكيل اللجنة الخاصة المسؤولة عن المشاريع العقارية غير المكتملة والملغاة بموجب المرسوم رقم (33) لسنة 2020، وأُعيدت تسميتها "اللجنة الخاصة بتصفية المشاريع العقارية الملغاة في دبي وتسوية الحقوق المتعلقة بها" (المادة 2 (ب) من المرسوم رقم (33) لسنة 2020).

قيد الإلغاء

وفي سياق شرحها للقانون، قالت "نيكهات": "تشير تسمية "قيد الإلغاء" إلى المشاريع التي تخضع لمراجعة من قبل مؤسسة التنظيم العقاري تمهيداً لإلغائها المحتمل. وخلال هذه المرحلة، تقيم المؤسسة عوامل مثل مدى تقدم المشروع، والوضع المالي للمطور، ومدى التزامه بالمتطلبات التنظيمية. ويظل المشروع "قيد الإلغاء" إلى حين اتخاذ مؤسسة التنظيم العقاري قراراً نهائياً إما بالمضي قدماً في الإلغاء أو السماح للمطور بالاستمرار."

تخضع الإجراءات القانونية الخاصة بالتعامل مع المشاريع العقارية الملغاة في دبي بشكل رئيسي للقوانين والمراسيم التالية:

• مرسوم رقم (33) لسنة 2020:

أعاد هذا المرسوم تشكيل اللجنة الخاصة المسؤولة عن المشاريع العقارية غير المكتملة والملغاة، وأطلق عليها اسم "المحكمة الخاصة لتصفية المشاريع العقارية الملغاة في دبي وتسوية الحقوق المتعلقة بها"، كما حدد المرسوم صلاحيات هذه اللجنة في تصفية المشاريع الملغاة وتسوية الحقوق المتعلقة بها.

• قانون دبي رقم 13 لسنة 2008 المعدل بالقانون رقم 19 لسنة 2020:

عدل هذا القانون الأنظمة السابقة المتعلقة بالسجل العقاري المؤقت في دبي، ويحدد الإجراءات التي يجب على المطورين اتباعها لاسترداد المبالغ المدفوعة للمشترين عند إلغاء المشروع من قبل مؤسسة التنظيم العقاري.

• قانون رقم (8) لسنة 2007:

ينظم هذا القانون حسابات الضمان الخاصة بتطوير العقارات في دبي، ويلزم المطورين بإعادة كافة المبالغ التي حصلوا عليها من المشترين عند إلغاء المشروع بقرار نهائي صادر عن مؤسسة التنظيم العقاري، وذلك وفقاً للإجراءات والأحكام المنصوص عليها في هذا القانون.

ينص قانون دبي رقم 13 لسنة 2008 المعدل بالقانون رقم 19 لسنة 2020 على أنه في حال إلغاء مشروع عقاري بموجب قرار معلل نهائي صادر عن مؤسسة التنظيم العقاري، يجب على المطور استرداد المبالغ المستلمة من المشترين وفقاً للإجراءات المنصوص عليها في القانون. وقد فصلت المادة 11 من قانون دبي رقم 13 لسنة 2008 المعدل التزامات المطورين بشأن استرداد المبالغ في ظل ظروف مختلفة، وتشمل السيناريوهات التالية:

1. الإنجاز بين 60% و80%:

• إذا أكمل المطور ما بين 60 إلى 80% من المشروع، فإنه يجوز له إلغاء عقد البيع للعقار قيد الإنشاء حسب تقديره.

• ويجوز للمطور خصم ما لا يزيد على 40% من قيمة الوحدة المحددة في عقد البيع.

يجب إعادة المبلغ المتبقي إلى المشتري:

• خلال سنة واحدة من تاريخ فسخ العقد.

• خلال 60 يوماً من إعادة بيع الوحدة إلى مشترٍ آخر، أيهما يحدث أولاً.

2. إنجاز أقل من 60%:

• إذا أكمل المطور أقل من 60% من المشروع، فما زال بإمكانه إلغاء العقد وفقاً لتقديره.

• يقتصر الخصم على 25% من قيمة الوحدة في عقد البيع.

يجب إعادة المبلغ إلى المشتري:

• خلال سنة واحدة من تاريخ فسخ العقد.

• خلال 60 يوماً من إعادة بيع الوحدة، أيهما يحدث أولاً.

3. لم يتم البدء في أي عمل أو إلغاء المشروع:

• إذا لم يبدأ المطور العمل في المشروع لأسباب خارجة عن إرادته ودون إهمال أو تقصير، أو إذا تم إلغاء المشروع بقرار معلل نهائي صادر من مؤسسة التنظيم العقاري.

- يجب على المطور إرجاع كافة المبالغ المستلمة من المشترين.

- يجب أن تتم معالجة عمليات استرداد الأموال وفقاً لإجراءات وأحكام القانون رقم 8 لسنة 2007.

- في حال عدم البدء في أي عمل أو إلغاء المشروع، فإن المادة 15 من قانون دبي رقم 8 لسنة 2007 تعطي الأولوية لاسترداد أموال المشترين باستخدام الأموال الموجودة في حساب الضمان. ويدير أمين حساب الضمان، وهو مؤسسة مالية مرخصة من دائرة الأراضي والأملاك، هذه العملية بالتنسيق مع دائرة الأراضي والأملاك لضمان الامتثال. ويتم استرداد أموال المشترين من حساب الضمان، وهو محمي قانوناً ومخصص حصرياً للمشروع. وتشرف دائرة الأراضي والأملاك على عملية استرداد الأموال وتوافق عليها لحماية حقوق المشترين.

خطوات استرداد الأموال للمشاريع الملغاة

لاسترداد أموال مشروع عقاري غير مكتمل أو ملغى في دبي، فتكون الإجراءات كما يلي:

تقديم شكوى: يجب على المشتري تقديم شكوى إلى اللجنة القضائية للمشاريع العقارية غير المكتملة والملغاة. ويجب أن توضح هذه الشكوى المشاكل المتعلقة بالمشروع العقاري وطلب استرداد المبلغ.

مراجعة اللجنة القضائية: تُراجع اللجنة القضائية الشكوى المقدمة، وتتمتع بسلطة النظر في الشكاوى المقدمة من المشترين وإصدار القرارات بشأنها.

تقديم التقارير: تقدم المؤسسة تقريراً مفصلاً عن المشروع العقاري غير المكتمل أو الملغى إلى اللجنة القضائية، ويتضمن هذا التقرير بيانات عن الوضع الحالي للمشروع والحلول المقترحة والإجراءات التي اتخذتها المؤسسة (المادة 9).

قرار اللجنة القضائية: تقوم اللجنة القضائية بدراسة الشكوى وتقرير مؤسسة التنظيم العقاري، وتصدر القرارات اللازمة بشأن الشكوى، والتي قد تتضمن الأمر بإعادة المبالغ المودعة في حساب الضمان أو المدفوعة للمطور العقاري (المادة 7).

تنفيذ القرار: تكون القرارات والأوامر والأحكام الصادرة عن اللجنة القضائية نهائية ويجب تنفيذها عن طريق المحكمة في محاكم دبي (المادة 11).

عملية الاسترداد: في حال صدور حكم من اللجنة القضائية باسترداد المبلغ، يتم توجيه أمين حساب ضمان المشروع العقاري أو المطور العقاري بإعادة المبالغ للمشتري، وتكون الأحكام والأوامر والقرارات الصادرة عن اللجنة القضائية نهائية ولا يجوز الطعن فيها بأي من طرق الطعن العادية.

من خلال اتباع الخطوات المذكورة أعلاه، يمكن للمستثمر العقاري التقدم بطلب استرداد الأموال لمشروع عقاري غير مكتمل أو ملغى في دبي.

ويتمتع المشترون في سوق العقارات في دبي بحماية قانونية كبيرة بموجب قوانين مثل القانون رقم 8 لسنة 2007 والقانون رقم 13 لسنة 2008، المعدل بالقانون رقم 19 لسنة 2020.

وتعطي هذه القوانين الأولوية لحقوق المشترين، وتضمن معالجة عمليات استرداد الأموال بشفافية، وحماية الأموال في حسابات الضمان لصالحهم.

وبالرغم من احتمال حدوث تأخير في إيجاد الحلول، إلا أن الإطار القانوني مصمم لضمان العدالة والمساءلة، فهو يوفر للمشترين مساراً واضحاً لاستعادة استثماراتهم في حال إلغاء المشاريع.

ويمكن للمشترين أيضاً اللجوء إلى القضاء، سواء لرفع دعوى قضائية أو لتقديم شكوى. ويمنح هذا البند المحكمة الخاصة بتصفية مشاريع العقارات الملغاة صلاحية النظر في الشكاوى التي يرفعها المشترون ضد المطورين في حالات إلغاء المشاريع.

وتختص المحكمة بتحديد حقوق المشترين، والإشراف على عمليات التصفية، وتنفيذ عمليات ردّ الأموال أو التعويض بما يتوافق مع القوانين التي تنظم مشاريع العقارات الملغاة.