دبي: نقص الفلل بسبب تدفق الأثرياء وزيادة الطلب

تواجه دبي نقصاً في الفلل والمنازل بسبب تدفق الأفراد ذوي الثروات العالية في فترة ما بعد الوباء وحقيقة أن العديد من المغتربين يتطلعون الآن إلى الاستقرار على المدى الطويل.

ويشير مسؤولون تنفيذيون في الصناعة إلى أن المقيمين الأجانب الذين يخططون لجعل الإمارات العربية المتحدة موطنهم على المدى الطويل يفضلون الفيلات الأكبر حجماً والمنازل ذات الطابقين والمرافق التي يمكن أن تلبي احتياجات الأسرة بأكملها.

وفي الوقت نفسه، يركز مطورو العقارات أيضاً على الشقق بسبب التكاليف الفلكية المرتبطة بتطوير مجتمعات الفلل وهامش الربح الأعلى الذي توفره أبراج الشقق الشاهقة.

وكما ذكرت صحيفة خليج تايمز في وقت سابق، فإن أسعار الفلل في أكثر 10 مجتمعات سكنية شعبية في دبي تضاعفت بأكثر من الضعف خلال السنوات الأربع الماضية، وفقاً لأحدث البيانات الصادرة عن شركة الاستشارات العقارية العالمية فاليوسترات.

وأضافت أن القيم الرأسمالية للفيلات في المرابع العربية ودبي هيلز استيت وتلال الإمارات وجرين كوميونيتي ويست وجزر جميرا وجميرا بارك ونخلة جميرا والبحيرات والمروج وفيكتوري هايتس قفزت بأكثر من 100 في المائة منذ 2020-2021 حتى يوليو 2024.

وأظهرت بيانات الربع الثالث من عام 2024 لشركة Allsopp & Allsopp أن مبيعات الفلل والمنازل شكلت 20% من حجم معاملات البيع وبلغت 42% من إجمالي قيمة مبيعات السوق، مع استمرار الطلب في التفوق على العرض في جميع المجتمعات السكنية. وبالتالي، فإن الخلل بين الطلب والعرض قد يشير إلى زيادات محتملة في الأسعار خلال الأشهر المقبلة.

وكانت المناطق الأكثر شعبية بالنسبة للفلل في الربع الأخير هي جميرا جولف إستيت، والينابيع، ومجمع دبي للاستثمار، والمرابع العربية، والريم، حسب ما ذكرته.

وشهدت دبي تدفقاً قياسياً من أصحاب الملايين خلال السنوات الثلاث والنصف الماضية، حيث اجتذبت آلاف الأفراد ذوي الثروات الكبيرة من مختلف أنحاء العالم. اشترى هؤلاء المليونيرات الفلل والمنازل والشقق الفاخرة إما للعيش فيها أو للاستثمار للاستفادة من الإيجارات المرتفعة.

لماذا النقص؟

ويقول عيسى عبد الرحمن، الرئيس التنفيذي لشركة كاسكو للتطوير، إن النقص واضح في كل مجتمع سكني، وخاصة في مناطق مثل دبي هيلز والمرابع العربية.

ويضيف عبد الرحمن: "أعتقد أن هناك سببين رئيسيين وراء النقص العام في الفلل - تدفق العائلات الوافدة إلى المدينة وزيادة أعداد الوافدين "المؤقتين" الذين يتطلعون الآن إلى الاستقرار وبناء جذورهم في دبي. وتحظى هذه المناطق على وجه الخصوص بشعبية بين مجتمعات الوافدين الجدد".

وقال يوجيش بولتشانداني، مؤسس ورئيس تنفيذي لشركة صن رايز كابيتال، إن مناطق الفلل الشعبية، مثل فيلانوفا، وجرين كوميونيتي دي آي بي، وجميرا فيليج تراينجل، وسيكس سينسز النخلة، ودبي هيلز، وفيلات المجمعات المائية بيرل جميرا، تحظى بطلب كبير.

وأضاف أن "هذه الأحياء تحظى بإقبال كبير بسبب وسائل الراحة الفاخرة والبيئة المناسبة للعائلات، ما يؤدي إلى زيادة الطلب عليها بشكل يفوق العرض".

ويعزو بولشانداني هذا النقص إلى مزيج من الطلب المرتفع من المشترين الأثرياء، وتوافر الأراضي المحدودة للمشاريع الجديدة، والتفضيل المتزايد لبيئات المعيشة الفسيحة بعد الوباء. "بالإضافة إلى ذلك، فإن جاذبية هذه المناطق للمغتربين والعائلات تعمل على تفاقم الطلب".

ما هو حجم النقص؟

وقال مؤسس شركة صن رايز كابيتال، إنه في ظل النمو السكاني السريع وتدفق المغتربين الباحثين عن خيارات معيشية فاخرة، هناك حاجة ملحة لمشاريع تطوير جديدة لتلبية متطلبات السوق.

وأضاف أن "التقارير الأخيرة تشير إلى أن دبي تواجه نقصاً في عدد الفيلات يصل إلى نحو 10 آلاف فيلا".

وفي صدى لرأي نظيره في الصناعة، يرى عبد الرحمن من شركة كاسكو للتطوير العقاري أيضًا أن هناك نقصًا مماثلًا في عدد الفيلات.

ما هي الفلل ذات الطلب المرتفع؟

وقال عبد الرحمن إن الفئة السعرية بين 3 إلى 5 ملايين درهم تحظى بطلب خاص، لأنها تحقق التوازن بين القدرة على تحمل التكاليف ومساحات المعيشة عالية الجودة والقرب من المراكز الرئيسية في المدينة.

وقال بولشانداني إن هذه الفئة السعرية تجذب المستثمرين والعائلات التي تبحث عن منازل واسعة في مواقع مميزة، مما يجعلها سوقًا تنافسية ذات توافر محدود.

ما هو مقدار العائد على الاستثمار الذي تقدمه الفلل؟

وتوفر الفلل عموماً عوائد أقل مقارنة بالشقق، حيث يبلغ متوسط العوائد نحو 6% مقابل 8% للشقق. وأضاف بولتشانداني: "يترجم هذا إلى نحو 180 ألف درهم للفلل مقارنة بنحو 240 ألف درهم للشقق سنوياً وفقاً لمتوسط قيمة الإيجار".

ويرى عبد الرحمن أن الفلل تقدم في المتوسط نحو 5% مقارنة بـ 7% للشقق، وهو ما يعني فارقاً متوسطاً يبلغ نحو 150 ألف درهم مقابل 200 ألف درهم سنوياً. وأضاف: "ومع ذلك، تشهد الفلل ارتفاعاً ملحوظاً، وتميل تاريخياً إلى الارتفاع أكثر من الشقق، إلى حد يعوض عن الفارق في العائد".

وأضاف عبد الرحمن أن الفلل والمنازل في دبي عادة ما يتم تطويرها ضمن مشروع مخطط رئيسي.

وقال الرئيس التنفيذي لشركة كاسكو: "إن الاستثمار الأولي وحده لتطوير مثل هذا المشروع فلكي، ناهيك عن اللوجستيات الأكثر تعقيدًا وتطوير البنية التحتية المطلوبة. كما أن لديهم جدول زمني أطول للتطوير والتحول. هذه العوامل وغيرها تعني أن المشاريع تتجاوز القدرة المالية والخبرة لمعظم المطورين في البلاد. على النقيض من ذلك، فإن الاستثمار في مبنى سكني أرخص بكثير، وأسهل في البناء وأسرع في الإنجاز".

وأوضح يوجيش بولشانداني أن المطورين غالباً ما يعطون الأولوية لمشاريع الأبراج السكنية الشاهقة بسبب هوامش الربح الأعلى والعائدات السريعة على الاستثمار.

وأضاف أن "التعقيدات المرتبطة بالاستحواذ على الأراضي وبناء الفلل يمكن أن تمنع المطورين من دخول هذا القطاع، وخاصة في سوق سريعة التغير مثل دبي".