مؤشر الإيجار الذكي يحقق العدالة في تسعير العقارات

من المتوقع أن يسهم مؤشر الإيجار الذكي الجديد في دبي في تحقيق تسعير عادل للمباني الجديدة والقديمة، حيث يعكس إيجارات أكثر دقة بناءً على خصائص المبنى بدلاً من مجرد المساحة الكلية. ويُعتقد أن هذا المؤشر سيعمل على منع زيادات الإيجار التعسفية من قبل الملاك، وفقاً لما ذكره مسؤولون تنفيذيون في القطاع.

أعلنت دائرة الأراضي والأملاك في دبي يوم الاثنين عن إطلاق "مؤشر الإيجار الذكي" الجديد في يناير 2025، والذي من المتوقع أن يعزز الثقة والشفافية والاطمئنان بين الملاك والمستأجرين والمستثمرين. وكانت الدائرة قد قامت بمراجعة حاسبة مؤشر الإيجار في مارس 2024 لتحديث البيانات وتحسين دقة التسعير.

قال روهيت باتشاني، المؤسس المشارك لشركة ميرلين العقارية، إن المستأجرين واجهوا صعوبات بسبب التناقضات في أسعار الإيجار، حيث يقوم أصحاب العقارات بتعديل الأسعار استناداً إلى تطوير المباني الأحدث والأكثر حداثة.

وأضاف أن "هذا أدى في كثير من الأحيان إلى مواقف حيث تم فرض إيجارات مماثلة على المستأجرين في العقارات القديمة مثل المستأجرين في المباني الحديثة التي تتمتع بوسائل راحة أفضل. ويمثل تقديم مؤشر الإيجار الذكي في دبي خطوة مهمة إلى الأمام في معالجة هذه القضايا، لأنه يضمن أن تكون الإيجارات أكثر عدلاً وملاءمة للعقار المحدد بدلاً من اعتمادها على المنطقة الأوسع".

وأضاف باتشاني أن المبادرات مثل نظامي "مكاني" و"إيجاري" تمكّن المؤشر من دمج البيانات الوصفية، وتقديم مقارنات دقيقة على مستوى الوحدات والمباني. وقال باتشاني: "هذا تقدم حاسم للمستأجرين، لأنه يمنع التسعير التعسفي في المناطق التي تضم مزيجاً من المباني الجديدة والقديمة. على سبيل المثال، في مناطق مثل وسط المدينة وخليج الأعمال، حيث يختلف مستوى جودة البناء بشكل كبير، سيتحول المؤشر الجديد من نموذج التسعير القائم على متوسط سعر المنطقة إلى نموذج أكثر دقة وعدالة يعتمد على خصائص المبنى والوحدة المحددة".

معالجة التناقضات

وقال فراس المسدي، الرئيس التنفيذي لشركة "إف إيه إم" العقارية، إنه رغم أن التفاصيل ما زالت محدودة، إلا أن المبادرة تبدو موجهة نحو تقديم تقييم أكثر دقة للإيجار. وأضاف المسدي أن هذه الخطوة قد تساعد في تحقيق تسعير أكثر عدلاً وشفافية، خاصة في ظل تزايد الطلب على الوحدات السكنية في دبي، مما يساهم في تعزيز الثقة بين الملّاك والمستأجرين.

وأضاف المسدي: "حالياً، يعمل مؤشر الإيجار الحالي بصيغة أساسية تتجاهل عناصر أساسية مثل حجم الوحدة، والمناظر، والموقع، والوصول إلى وسائل الراحة الفريدة مثل الحدائق أو نقاط البيع الأخرى. على سبيل المثال، قد تختلف شقة بثلاث غرف نوم بشكل كبير في الحجم، وتتراوح من 1400 قدم مربع إلى 3000 قدم مربع، إلا أن النظام الحالي لا يعكس بشكل كافٍ هذه الاختلافات في القيمة الإيجارية. ومن خلال المؤشر الجديد، سيتم أخذ هذه العوامل في الاعتبار، مما سيساعد في تحديد قيمة الإيجار بشكل أدق وأكثر عدلاً وفقاً لمواصفات كل وحدة عقارية".

وأضاف المسدي: "إن مؤشر الإيجار الذكي الجديد يعد بمعالجة مثل هذه التناقضات. ومن خلال دمج هذه المعايير المتنوعة، فإنه لديه القدرة على توفير دليل أكثر دقة وشفافية للمستأجرين والملّاك على حد سواء. وهذا من شأنه أن يقلل من المواقف التي تكون فيها العقارات مقيمة بأقل من قيمتها الحقيقية أو أعلى من قيمتها الحقيقية مقارنة بإمكانياتها السوقية الفعلية. من خلال هذه المقارنات الأكثر دقة، يمكن للمؤشر أن يساعد في ضمان أن الإيجارات تعكس القيمة الحقيقية للعقارات، مما يعزز الثقة في السوق العقاري ويعزز استقرار الأسعار".

وأوضح أن مؤشر الأخبار من المتوقع أن يستفيد من الذكاء الاصطناعي لتحليل البيانات التاريخية، وتحسين منهجيته، وتقديم تقييمات إيجارية أكثر دقة.

وقال الرئيس التنفيذي لشركة (فيم للعقارات) fäm Properties: "هناك خطوة إيجابية أخرى تتمثل في إمكانية أن يميز مؤشر الإيجار الذكي بين عقود الإيجار الجديدة والمتجددة. في سوق يشهد ارتفاعاً، تميل الإيجارات المتجددة إلى أن تكون أقل قليلاً من الإيجارات للعقود الجديدة، بينما يكون العكس صحيحاً في سوق أكثر ضعفاً. ولا يأخذ المؤشر الحالي في الاعتبار هذا التمييز، وهو أمر يمكن أن يحدث فرقاً كبيراً لكل من المستأجرين والملّاك. من خلال هذا التمييز، سيكون المؤشر قادراً على تحقيق العدالة في سوق الإيجار، مما يساعد في ضبط الأسعار بطريقة أكثر مرونة وتناسباً مع ظروف السوق الحالية".

البيانات في الوقت الحقيقي

وقال دانيش شريف، الرئيس التنفيذي لشركة بلانكو ثورنتون العقارية، إن البيانات "ستوفر معلومات في الوقت الفعلي عن أسعار الإيجارات وتوافر الوحدات في جميع أنحاء دبي".

وقال: "في المستقبل، يمكن لمنصة مدعومة بالذكاء الاصطناعي تحسين الشفافية من خلال تقديم عمليات فحص قانونية، وتقييم المخاطر، ومراجعة الاتفاقيات لمساعدة الملّاك والمستأجرين على الامتثال لقوانين الإيجار وتجنب النزاعات. علاوة على ذلك، إذا كانت المنصة قادرة على تتبع الاتجاهات وظروف السوق من خلال وسائل التواصل الاجتماعي والأخبار والمنتديات، فإنها ستوفر رؤى قيمة تساعد الناس على اتخاذ قرارات أفضل".

وأوضح شريف أن مؤشر الإيجار الذكي في دبي سيوفر "نظاماً بيئياً متوازناً وشفافاً للإيجار، يعود بالنفع على المستأجرين والملاك على حد سواء، مع دعم سوق العقارات المستدامة".

وقال أنمول دي شروف، مؤسس ورئيس مجلس إدارة شركة إلتون للتطوير العقاري، إن مؤشر الإيجار الذكي من المرجح أن يفيد المستأجرين بشكل كبير من خلال توفير قدر أكبر من الوضوح بشأن أسعار الإيجار العادلة، وتقليل مخاطر فرض رسوم مبالغ فيها، وتقديم بيانات مقارنة لتعزيز مفاوضات الإيجار.

وأضاف أن "المستأجرين سيتمكنون أيضاً من الوصول إلى رؤى تفصيلية حول اتجاهات الإيجار، مما يمكّنهم من اتخاذ قرارات مستنيرة. وبالنسبة للسوق الأوسع، سيعمل المؤشر على استقرار أسعار الإيجار باستخدام نهج قائم على البيانات، والحد من النزاعات من خلال إنشاء معيار موحد للإيجارات، مما يعزز نظاماً بيئياً أكثر عدالة وشفافية".

وأشار شروف إلى أن الأدوات التي تعتمد على البيانات مثل تحليلات السوق في الوقت الفعلي، وخوارزميات تتبع الإيجارات، والخرائط الحرارية، التي يمكن أن توفر تمثيلات مرئية لأسعار الإيجار في جميع أنحاء دبي، مع تسليط الضوء على المناطق المعقولة التكلفة والمكلفة، يمكن أن تضيف جميعها إلى الشفافية والكفاءة في السوق العقاري.