قانون الإخلاء في دبي يحمي حقوق الملاك والمستأجرين
في دبي، يتلقى العديد من المستأجرين إشعارات إخلاء من الملاك، يطلبون منهم مغادرة العقارات التي يقطنونها. يجد هؤلاء المستأجرون أنفسهم أمام تحديات كبيرة في مواجهة هذا القرار المفاجئ، حيث يتعين عليهم البحث عن مسكن جديد بسرعة. لكن السؤال الذي يطرح نفسه هو: هل يحق قانونياً للمالك أن يطلب من المستأجرين إخلاء العقار؟
يحكم القانون رقم 26 لسنة 2007، المعروف باسم "قانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة دبي"، كافة القوانين والحقوق المتعلقة بعقود الإيجار والعقارات المؤجرة.
ينص القانون على أنه يجوز لمالك العقار أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار المستأجر بإخطار مسبق قبل 12 شهراً من خلال كاتب العدل. ومع ذلك، يمكن لمالك العقار أن يطلب إخلاء المستأجر قبل انتهاء عقد الإيجار في الحالات التالية:
إذا فشل المستأجر في دفع الإيجار أو أي جزء منه خلال ثلاثين يوماً من تلقيه إشعاراً بالدفع من المالك.
إذا قام المستأجر بتأجير العقار أو أي جزء منه دون الحصول على موافقة خطية من المالك. في هذه الحالة، سيتم تطبيق الإخلاء على المستأجر الفرعي، الذي يحق له المطالبة بالتعويض من المستأجر الأصلي.
إذا استخدم المستأجر العقار أو سمح للآخرين باستخدامه لأغراض غير قانونية أو لأغراض تخل بالنظام العام أو الآداب.
إذا أجرى المستأجر تغييرات على العقار تؤثر على سلامته، مما يجعل من المستحيل إعادته إلى حالته الأصلية، أو تسبب عمداً في تلف العقار، أو تسبب في ضرر نتيجة الإهمال الجسيم من خلال عدم العناية به بالشكل اللازم، أو سمح للآخرين بإلحاق الضرر.
إذا استخدم المستأجر العقار لغرض مختلف عن ذلك الذي تم تأجيره من أجله، أو إذا استخدم العقار بطريقة تخالف أنظمة التخطيط والبناء واستخدام الأراضي المعمول بها في الإمارة، مما يعد خرقاً لعقد الإيجار.
إذا كان العقار معرضاً للهدم بقرار رسمي، بشرط أن يثبت المالك ذلك بتقرير فني معتمد من بلدية دبي.
ذا فشل المستأجر في الالتزام بأي التزام مفروض عليه بموجب هذا القانون أو أي من شروط عقد الإيجار خلال 30 يوماً من تاريخ إخطاره من المؤجر بتنفيذ هذا الالتزام أو الشرط.
بعد انتهاء عقد الإيجار، يجوز لمالك العقار أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار إذا:
طلبت جهة حكومية مختصة هدم وإعادة بناء العقار وفقاً لمتطلبات التطوير الحضري في الإمارة.
كان العقار بحاجة إلى تجديد كامل أو صيانة شاملة لا يمكن إجراؤها أثناء إشغال المستأجر له، بشرط التأكد من حالة العقار بتقرير فني معتمد من بلدية دبي.
كان المالك ينوي هدم العقار لإعادة بنائه أو إضافة منشآت جديدة تمنع المستأجر من استخدام العقار، بشرط أن يحصل المالك على التصاريح اللازمة من الجهات المختصة.
إذا رغب المالك في استعادة العقار للاستخدام الشخصي أو لاستخدامه من قبل أي من أقاربه من الدرجة الأولى.
ومع ذلك، في كل من الحالات الأربع المذكورة أعلاه، يتعين على المالك إبلاغ المستأجر بأسباب الإخلاء قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء عقد الإيجار.
إذا طلب المالك استعادة العقار بعد انتهاء عقد الإيجار للاستخدام الشخصي أو لاستخدامه من قبل أي من أقاربه من الدرجة الأولى، ومنحته المحكمة هذا الحق، فلا يجوز له تأجير العقار لطرف ثالث لمدة لا تقل عن سنة كاملة من تاريخ استعادته. وفي حال عدم الالتزام بذلك، يحق للمستأجر المطالبة بالتعويض المناسب من المحكمة.