إجراءات قانونية لحماية المستأجرين من زيادة الإيجار في دبي

السؤال: هل لدى دبي أي قواعد بشأن زيادة الإيجارات؟ هل هناك حد أقصى للزيادة؟ إذا شعرت أن مالك العقار قد زاد الإيجار بشكل غير عادل، ما هي الخيارات القانونية المتاحة لي؟ كيف تتم العملية؟

الإجابة: في دبي، قد تعتمد نسبة الزيادة في الإيجار على متوسط الزيادة في إيجارات العقارات المؤجرة في المنطقة المحددة، وذلك وفقاً للمادة الأولى من المرسوم رقم (43) لسنة 2013 بشأن تحديد الزيادة في إيجارات العقارات في إمارة دبي.

"عند تجديد عقود إيجار العقارات، تكون النسبة القصوى للزيادة في إيجار العقارات في إمارة دبي على النحو التالي:

أ. عدم زيادة الإيجار إذا كان إيجار الوحدة العقارية أقل بنسبة تصل إلى 10% من متوسط القيمة الإيجارية للوحدات المماثلة؛

ب. خمسة في المائة من إيجار الوحدة العقارية، إذا كان الإيجار أقل بنسبة تتراوح بين 11 في المائة إلى 20 في المائة من متوسط القيمة الإيجارية للوحدات المماثلة؛

ج. 10% من إيجار الوحدة العقارية، إذا كان الإيجار أقل بنسبة تتراوح بين 21% إلى 30% من متوسط القيمة الإيجارية للوحدات المماثلة؛

د. 15% من إيجار الوحدة العقارية، إذا كان الإيجار أقل بنسبة تتراوح بين 31% إلى 40% من متوسط القيمة الإيجارية للوحدات المماثلة؛

هـ. 20% من إيجار الوحدة العقارية، إذا كان الإيجار أقل من متوسط القيمة الإيجارية للوحدة المماثلة بما يزيد على 40%.

يشير متوسط قيمة الإيجار إلى متوسط الإيجار للعقارات المماثلة في دبي. يتم تحديد المتوسط وفقًا لـ "مؤشر الإيجارات لإمارة دبي" المعتمد من قبل مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا). وذلك وفقًا للمادة 3 من قانون زيادة الإيجار في دبي.

"لأغراض تطبيق المادة (1) من هذا المرسوم، يتم تحديد متوسط القيمة الإيجارية للوحدات المماثلة وفقاً لـ "مؤشر إيجارات إمارة دبي" المعتمد لدى مؤسسة التنظيم العقاري."

علاوة على ذلك، فإن زيادة ونقصان الإيجارات المتعلقة بالعقارات السكنية في دبي يتم تحديدها من قبل مؤسسة التنظيم العقاري. تنص المادة 10 من القانون رقم 26 لسنة 2007 الذي ينظم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي على أن "مؤسسة التنظيم العقاري لها صلاحية وضع المعايير المتعلقة بنسبة زيادة الإيجارات في الإمارة بما يتماشى مع متطلبات الوضع الاقتصادي السائد في الإمارة".

عند تجديد عقد الإيجار، يجوز لكل من المالك والمستأجر مناقشة وتعديل الشروط، بما في ذلك الإيجار. إذا اختلف كل من المالك والمستأجر في تحديد الإيجار، يجوز لمركز فض المنازعات الإيجارية في دبي أن يقرر ما يجب أن يكون الإيجار العادل، بناءً على معايير محددة.

بالإضافة إلى ذلك، إذا كان أي من الطرفين ينوي إجراء تغييرات على شروط الإيجار، فيجب عليه إخطار الطرف الآخر قبل 90 يومًا على الأقل من انتهاء عقد الإيجار، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك، وذلك وفقًا للمادة 13 و14 من القانون رقم 33 لسنة 2008 المعدل للقانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في إمارة دبي.

المادة 13

"لأغراض تجديد عقد الإيجار يجوز للمؤجر والمستأجر قبل انتهاء مدة عقد الإيجار تعديل أي من شروطه أو إعادة النظر في زيادة الأجرة أو تخفيضها، فإذا لم يتوصلا إلى اتفاق في هذا الشأن جاز للمحكمة تحديد الأجر العادل مع مراعاة المعايير المنصوص عليها في المادة (9) من هذا القانون."

المادة 14

"ما لم يتفق طرفا عقد الإيجار على خلاف ذلك، فإذا رغب أي من الطرفين تعديل أي من شروطه وفقاً للمادة (13) من هذا القانون، وجب عليه إخطار الطرف الآخر بهذه الإرادة قبل تسعين يوماً على الأقل من تاريخ انتهاء عقد الإيجار."

بناءً على الأحكام المذكورة أعلاه من القانون، لا يجوز لمالك العقار زيادة إيجار العقار المستأجر إلا إذا كان مؤشر Rera يسمح بزيادة الإيجار. علاوة على ذلك، لا يجوز لمالك العقار زيادة الإيجار إلا بإخطارك كتابيًا قبل 90 يومًا على الأقل من تجديد فترة الإيجار. في حالة حدوث نزاع مع المالك، فقد تضطر إلى اللجوء إلى RDC لاتخاذ قرار بشأن زيادة إيجار العقار المستأجر.

أشيش ميهتا هو المؤسس والشريك الإداري لشركة أشيش ميهتا وشركاؤه. وهو مؤهل لممارسة القانون في دبي والمملكة المتحدة والهند. التفاصيل الكاملة لشركته موجودة على: www.amalawyers.com. يمكن للقراء إرسال أسئلتهم عبر البريد الإلكتروني إلى: news@khaleejtimes.com أو إرسالها إلى Legal View، صحيفة الخليج تايمز، صندوق بريد 11243، دبي .