تأجير المستأجر للعقار من الباطن يُبطل العقد

السؤال: أمتلك شقة مكونة من غرفتي نوم في دبي، وقد قمت بتأجيرها لشخص ما للإقامة مع عائلته. وقد علمت مؤخراً بوجود شخص آخر يقيم في الشقة وأشتبه في أن العائلة قامت بتأجير غرفة في الشقة من الباطن دون علمي. ما هي حقوقي القانونية هنا؟ وماذا يجب أن أفعل؟

الإجابة: لا يجوز للمستأجر تأجير العقارات المستأجرة المخصصة له من الباطن دون موافقة كتابية من المؤجر ضمن اتفاقية الإيجار في دبي، وذلك وفقاً للمادة 24 من القانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي، والتي تنص على أنه "ما لم يتفق الطرفان في عقد الإيجار على خلاف ذلك، لا يجوز للمستأجر التنازل عن الانتفاع بالعقار أو تأجيره من الباطن للغير إلا بموافقة المؤجِّر الخطية على ذلك".

كما يجوز للمؤجر طلب إخلاء المستأجر من العقار بإشعار من كاتب العدل أو بالبريد المسجل إذا قام بتأجير العقار المستأجر إلى طرف ثالث دون موافقة المؤجر الكتابية، وذلك وفقاً للمادة 25 (1) (ب) من القانون رقم 33 لسنة 2008 المعدل للقانون رقم 26 لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي، والتي تنص على أنه "يمكن للمؤجِّر طلب إخلاء المستأجر من العقار قبل  انتهاء مدة الإجارة في أي من الحالات التالية:

ب-  إذا قام المستأجر بتأجير العقار من الباطن أو أي قسم منه دون الحصول على  موافقة المؤجِّر الخطية على ذلك، وفي هذه الحالة يسري الإخلاء على المستأجر من الباطن مع حفظ حق الأخير بالرجوع على المستأجر بالتعويض.

بموجب هذه الأحكام القانونية، قد يكون المستأجر قد انتهك شروط عقد الإيجار معك من خلال تأجير غرفة من شقتك من الباطن دون موافقتك الكتابية. وعلاوة على ذلك، وكما يوضح قانون الإيجار المعدل في دبي، قد تؤدي مثل هذه الإجراءات إلى إجراءات إخلاء ضد كل من المستأجر والمستأجر من الباطن عن طريق تقديم إشعار إخلاء من خلال كاتب العدل أو البريد المسجل.

لذلك، باعتبارك مالك الشقة، يحق لك قانوناً رفع دعوى قضائية ضد المستأجر لانتهاكه شروط عقد الإيجار المبرم بينك وبين المستأجر ويمكنك القيام بالخطوات التالية:

مراجعة اتفاقية الإيجار: تحقق من اتفاقية الإيجار الخاصة بك لمعرفة أي بنود محددة تتعلق بمتطلبات التأجير من الباطن والموافقة.

التواصل مع المستأجر: في البداية، ناقش الأمر مع المستأجر شفهياً وكتابياً (إما عن طريق البريد الإلكتروني أو رسالة)، موضحاً أنه قام بتأجير جزء من الشقة المستأجرة إلى طرف ثالث دون الحصول على موافقتك الكتابية واطلب منه إما إجراء الترتيبات لإخلاء المستأجر الفرعي وتعويضك مالياً عن الأضرار التي لحقت بك (إن وجدت).

إرسال إشعار رسمي: يمكنك إصدار إشعار كتابي رسمي إلى المستأجر من خلال كاتب العدل أو عن طريق البريد المسجل، يفيد بانتهاك اتفاقية الإيجار عن طريق التأجير من الباطن دون موافقتك وطلب الإخلاء الفوري للشقة المستأجرة.

النظر في اتخاذ إجراء قانوني: إذا لم يقم المستأجر والمستأجر من الباطن بالإخلاء بناءً على إشعار الإخلاء (كما هو مذكور أعلاه)، فيمكنك التفكير في الاتصال بمركز فض المنازعات الإيجارية في دبي (RDC) لبدء الإجراءات القانونية.

يمتلك مركز فض المنازعات الإيجارية السلطة القضائية على جميع النزاعات بين المالك والمستأجر لأي عقار في دبي. إذا لم يتم ارتكاب أي جريمة، لا تحظى شرطة دبي عموماً بالسلطة القضائية.

أشيش ميهتا هو المؤسس والشريك الإداري لشركة أشيش ميهتا وشركاه. وهو مؤهل لممارسة مهنة المحاماة في دبي والمملكة المتحدة والهند. التفاصيل الكاملة لشركته على: www.amalawyers.com. يمكن للقراء إرسال أسئلتهم عبر البريد الإلكتروني إلى: news@khaleejtimes.com أو إرسالها إلى Legal View، Khaleej Times، ص.ب. 11243، دبي.