حقوق المشتري عند تأخر تسليم العقار في دبي

السؤال: أنا على وشك الاستثمار في عقار على الخارطة في دبي، ومن المقرر تسليم وحدتي في عام 2028، وفقًا لاتفاقية البيع. ماذا سيحدث إذا تأخر المطور في التسليم؟ هل يحق لي الحصول على تعويض، وإذا كان الأمر كذلك، فمتى سأستلمه؟

الإجابة: عند بيع عقار في دبي، يوقع كل من البائع والمشتري على اتفاقية بيع وشراء. وتتضمن اتفاقية البيع والشراء عادةً بنودًا مختلفة بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر سعر الشراء وتاريخ الانتهاء والتعويض عن الانتهاكات وشروط القوة القاهرة. ثم تخضع العلاقة بين المشتري والبائع للشروط والأحكام المتفق عليها والموضحة في اتفاقية البيع والشراء.

يتم تنفيذ اتفاقية البيع والشراء بحسن نية وفقاً للبنود المذكورة في اتفاقية البيع والشراء، وذلك وفقاً للمادة 246 (1) من القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 بشأن قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة، والتي تنص على أن "1. يتم تنفيذ العقد وفقاً للأحكام الواردة فيه وبما يتفق مع مقتضيات حسن النية".

في حالة الإخلال بأي من شروط اتفاقية البيع والشراء، يجوز للطرف المتضرر الحصول على تعويض، إما على النحو المبين في اتفاقية البيع والشراء أو على النحو الذي يقرره القاضي في المحكمة المختصة في دبي. وذلك وفقاً للمادة 295 من قانون المعاملات المدنية في دولة الإمارات العربية المتحدة، والتي تنص على أن "التعويض عبارة عن مبلغ نقدي. ومع ذلك، يجوز للقاضي بناءً على طلب المتضرر، وفقاً للظروف، أن يأمر بإصلاح الضرر بإعادة الطرفين إلى حالتهما الأصلية، أو من خلال القيام، على سبيل التعويض، بأمر محدد يتعلق بالعمل الضار".

من واجب المطور تسليم العقار للمشتري بمجرد حصوله على شهادة الإتمام طالما قام المشتري بتنفيذ جميع التزاماته.

وذلك وفقاً للمادة 7 (1) من قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010 باعتماد اللائحة التنفيذية للقانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المؤقت في إمارة دبي، والتي تنص على:

"لا يجوز للمطور الرئيسي أو الفرعي بعد إتمام بناء العقار والحصول على شهادة إتمامه من الجهات المختصة الامتناع عن تسليم أي وحدة عقارية أو تسجيلها باسم المشتري في السجل العقاري بشرط قيام المشتري بتنفيذ كافة التزاماته التعاقدية، وذلك حتى ولو كان المشتري مديناً للمطور بأية مستحقات مالية غير تلك المتعلقة بعقد بيع الوحدة العقارية".

في حال عدم إنجاز المشروع وفقاً لنسبة الإنجاز المنصوص عليها في المادة 15 من القرار التنفيذي رقم 6 لسنة 2010، يجوز للمطور إعادة المبلغ للمشتري، وذلك وفقاً للمادة 18 من القرار التنفيذي رقم 6 لسنة 2010، والتي تنص على أن "المطور يجب أن يعيد للمشتري المبالغ التي احتفظ بها وفقاً للمادة (15) من هذا القرار، وذلك في موعد أقصاه سنة واحدة من تاريخ انتهاء العقد أو خلال ستين (60) يوماً من تاريخ بيع الوحدة العقارية، أيهما أقرب".

كما تضمنت المادة 22 من القرار التنفيذي رقم 6 لسنة 2020 قائمة بالمخالفات والإهمال الذي يقع من المطور فيما يتعلق بإنجاز مشروع عقار على الخريطة في دبي.

بالإضافة إلى ذلك، في حال وجود أي نزاع مع المطور، يجوز للمشتري اللجوء إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي لتسوية الأمر ودياً. وذلك وفقاً للمادة 14 من قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010، والتي تنص على أنه "في حال نشوء أي نزاع بين المطور والمشتري، يجوز للدائرة أن تبذل جهوداً توفيقية للحفاظ على علاقتهما التعاقدية، وأن تقترح أي حلول تراها مناسبة لتحقيق هذا الهدف. وفي حال توصل المطور والمشتري إلى تسوية ودية، يتم توثيق هذه التسوية في اتفاقية مكتوبة يوقعها المطور والمشتري أو من ينوب عنهما. وعند موافقة الدائرة على هذه الاتفاقية، تصبح ملزمة للطرفين".

ومع ذلك، قد يكون للمطور الحق في الطعن أمام السلطة المختصة أو المحكمة بعدم تمكنه من الوفاء بالالتزامات المذكورة في اتفاقية البيع والشراء مثل عدم قدرته على تسليم العقار في الموعد المحدد بسبب قوة قاهرة (أسباب خارجة عن إرادة المطور)، وذلك وفقاً للمادة 21 من قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010.

كما يجوز لمؤسسة التنظيم العقاري في دبي إحالة الأمر إلى الجهات القضائية المختصة إذا لم يقم المطور برد المبالغ المستحقة للمشترين خلال المدة المنصوص عليها في المادة 26 من قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010 (60 يوماً)، وذلك وفقاً للمادة 27 من قرار المجلس التنفيذي رقم 6 لسنة 2010، والتي تنص على أنه "إذا لم يقم المطور برد المبالغ المستحقة للمشترين خلال المدة المنصوص عليها في المادة 26 من هذا القرار، فيجب على مؤسسة التنظيم العقاري اتخاذ كافة الإجراءات اللازمة لحفظ حقوق المشترين، بما في ذلك إحالة الأمر إلى الجهات القضائية المختصة".

بناءً على الأحكام القانونية المذكورة أعلاه، إذا تأخر المطور في تسليم الشقة كما هو متفق عليه، فيحق لك في البداية التوجه إلى دائرة الأراضي والأملاك وتقديم شكوى ضد المطور قبل اللجوء إلى المحكمة. أو يمكنك التوجه مباشرة إلى محكمة مختصة في دبي لتقديم دعوى مدنية ضد المطور، سعياً للحصول على تعويض عن التأخير في تسليم العقار إليك.

أشيش ميهتا هو المؤسس والشريك الإداري لشركة أشيش ميهتا وشركاؤه. وهو مؤهل لممارسة القانون في دبي والمملكة المتحدة والهند. التفاصيل الكاملة لشركته موجودة على: www.amalawyers.com. يمكن للقراء إرسال أسئلتهم عبر البريد الإلكتروني إلى: news@khaleejtimes.com أو إرسالها إلى Legal View، صحيفة خليج تايمز، صندوق بريد 11243، دبي.